צריך עזרה ? 077-4312080

טיפ

טיפים בנוגע להשכרת נכס

על מה להקפיד וממה להימנע בהסכמי שכירות
הנוסחה היא פשוטה- משקיעי נדל"ן מחפשים לקנות להשקעה דירה זולה שאינה דורשת שיפוץ ולדרוש מהמשכיר שכ"ד המניב תשואה גבוהה. לכאורה נשמע די פשוט אולם בפועל ישנם מצבים רבים המקשים על בעלי דירות לממש את המטרה שלשמה הם השקיעו בנדל"ן.
ישנם סיפורים רבים על בעלי דירות שאמללו שוכרים ולהפך, סיפורים רבים על שוכרים שלא שילמו חשבונות ,בעלי דירה שפינו כמעט וללא התרעה דיירים מהדירה, העלאת שכ"ד באמצע השנה, הרס טוטאלי של הנכס, דיירים שלא הסכימו להתפנות מדירה ועוד. לעיתים חוזה שכירות נכון יכול למנוע עוגמת נפש למשכירים ולשוכרים.
להלן כמה עצות לבעלי הדירות להבטחת עסקת ההשכרה:
משכיר ושוכר- לפני הכול חשוב להגדיר מהי מטרת השכירות- האם למחייה אישית, לפתיחת עסק, לזוג או לאדם יחיד, חשוב לדעת את פרטים אלה כדי לעגן זאת בחוזה (בעבר היו מקרים שרק אדם אחד חתם על החוזה ואדם שני שהתגורר בנכס סירב להתפנות) לכן כאשר מדובר בהשכרת דירה לכמה שותפים, מומלץ לערוך לכל אחד מהם הסכם שכירות נפרד,. בדרך זו בעל הנכס משאיר בידיו את האפשרות לנקוט הליכים נגד כל שוכר בנפרד.
קביעת זמן השכירות ואופציה להארכה- בדרך כלל השכירויות הן לתקופה של שנה או שנתיים , בחוזה ישנה אופציה להארכה נוספת של תקופת השכירות. יש לציין בחוזה את הזמן המדויק של השכירות ובמה תלויה הארכת החוזה, יש לכתוב בחוזה כמה זמן מראש אמור השוכר להודיע למשכיר על עזיבתו ולהפך, כך שגם אם אחד מהצדדים אינו מוכן להמשיך לשכור או להשכיר יש אפשרות לצאת לפני סיום החוזה בהתרעה מראש. יש לדאוג ולהקפיד על הוראות פינוי נוקשות, המחייבות פינוי במועד שנקבע, ולציין בחוזה השכירות את הסנקציות שיופעלו בגין אי פינוי במועד, כמו תשלום פיצוי גבוה על כל יום שעובר מקביעת התאריך לסיום החוזה.
ביטחונות ואחריות לנזקים- חשוב מאד לציין בחוזה מהן הביטחונות שצריך השוכר להפקיד בידי המשכיר על מנת להבטיח את הנכס מנזקים שעלולים להיגרם על ידי השוכר,להבטיח את תשלום השכירות במועד וכמובן את מועד הפינוי שכתוב בהסכם. ישנם דרכים שונות לקבלת הביטחונות כגון- צ'ק ביטחון, ערבות בנקאית,הפקדת כסף אצל עורך דין,ערבים המתחייבים לביטחונות של השוכר ועוד. מקובל שבשכירות לשנה סכום הפיקדון יהיה שווה ערך לשכ"ד לתקופה של חודשיים שלושה. בנוסף יש לתעד את מצבו של הנכס לפני כניסת השוכרים, האם נצבע ושופץ ,איזו תכולה נשארה בדירה וכיצד המשכיר מבקש לקבל את הנכס בתום תקופת השכירות. ברוב המקרים , אחריותו של המשכיר היא לתשתיות בדירה ובלאי טבעי, וכל גרימת נזק בדירה היא באחריות השוכר.
תשלום דמי שכירות וחשבונות שוטפים- אחת הבעיות השכיחות הן אי תשלום החובות לוועד הבית, לרשויות מקומיות ( מים וביוב, ארנונה, שמירה) ולספקי השירותים של חברת החשמל טלפון וגז,חשוב לציין בחוזה שכל החשבונות יועברו על שמו של שוכר הדירה וכן נהוג שבעת החתימה על החוזה המשכיר יקבל מהשוכר המחאות ריקות הרשומות לפקודת החברות ונותני השירות כערבות לתשלום כל החשבונות בסיום תקופת החוזה. בנוסף יש להבטיח ששכ"ד ישולם במועד שנקבע בחוזה השכירות. דרכים הנפוצות לתשלום שכ"ד הן- תשלום שכ"ד מלא מראש (אשר יגרום אוטומטית להנחה במחיר השכירות),הוראת קבע , מתן צ'קים דחויים לכל חודש ועוד. חשוב ביותר להסכים על פורמט קבוע מראש לקבלת התשלומים בכדי לא לגרום ל"רדיפת" המשכיר אחרי תשלומי שכ"ד.
הכנסת בעלי חיים לנכס- במידה ובעל הנכס אינו מעוניין בהכנסת בעלי חיים,יש לציין זאת בחוזה השכירות.
מתן אפשרות להצגת הנכס במקרה של השכרה או מכירת הדירה- לרוב כאשר בעל הנכס מחליט להשכיר או למכור את הנכס לקראת סיום השכירות הוא נתקל בחוסר רצון לשיתוף פעולה מצד השוכרים (אשר בצדק רואים זאת כטרחה) לכן יש לציין בחוזה השכירות שמעבר לאפשרות שיש לבעל הדירה להיכנס לנכס ולבדוק אם הכול כשורה יש לו את הלגיטימציה להציג את הנכס לשוכרים או קונים פוטנציאלים.